Ausschuss für Bau, Umwelt, Stadtentwicklung und Energie

Beschlussvorschlag

federführend Stadtplanung

Die Stadtverordnetenversammlung beschließt gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch auf Antrag des Vorhabenträgers – REWE Markt GmbH/ Rosbach – das Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans/ Vorhaben- und Erschließungsplans gemäß § 12 Baugesetzbuch einzuleiten. Durch den Bebauungsplan, mit einem räumlichen Geltungsbereich von ca. 0,8 ha, sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines „sonstigen Sondergebiets“ mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel“ gemäß § 11 Baunutzungsverordnung geschaffen werden. Der Bebauungsplan erhält die Bezeichnung A32.1 „Sondergebiet Kapellenstraße“. Der Bebauungsplan A32.1 „Sondergebiet Kapellenstraße“ ersetzt innerhalb seines räumlichen Geltungsbereichs den Bebauungsplan A32 „Gewerbegebiet Kapellenstraße“ mit allen seinen Festsetzungen. Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Flurstücke Gemarkung Ober-Roden, Flur 7, Flurstücke 183/3, 250/3 (tw.), 290/1, 290/2, 291/1 (tw.). Die genaue Abgrenzung kann der nachstehenden Abbildung entnommen werden. Sollten sich im Zuge der nachfolgenden Planung Abweichungen von dem vorstehend genannten räumlichen Geltungsbereich als sinnvoll erweisen, so wird der Magistrat ermächtigt, der Stadtverordnetenversammlung einen geänderten räumlichen Geltungsbereich im Rahmen der Beschlussfassung über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch vorzulegen. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch ist durchzuführen.

Sachverhalt

Bereits seit mehreren Jahren wird die Option einer Verlagerung des bestehenden REWE-Markts in der Kapellenstraße diskutiert. Eine Modernisierung des bestehenden Standorts ist aufgrund der zu geringen Grundstücksgröße nicht möglich. Ein geeignetes Alternativgrundstück könnte nun innerhalb des südwestlichen Bereichs des Gewerbegebiets „Kapellenstraße“ gefunden worden sein. Das Grundstück im Bereich der Einmündung der Kapellenstraße in den Rödermarkring bietet die Möglichkeit für einen Neubau des REWE-Markts mit ca. 1.650 m² Verkaufsfläche. Der bestehende Markt soll voraussichtlich weiterhin als Getränkemarkt genutzt werden. Einer Umsetzung des Vorhabens steht allerdings das bestehende Baurecht entgegen. Dieses müsste erst im Rahmen einer Änderung des Bebauungsplans A32 „Gewerbegebiet Kapellenstraße“ für diese Teilfläche geschaffen werden. Das bestehende Planungsrecht setzt für diesen Bereich ein Gewerbegebiet gemäß § 8 Baunutzungsverordnung (BauNVO) fest. Die Planänderung besitzt daher das Ziel, ein "sonstiges Sondergebiet" gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel" festzusetzen. Aufgrund des vorhandenen Projektbezugs „drängt“ sich das Instrument des „vorhabenbezogenen Bebauungsplans/ Vorhaben- und Erschließungsplans“ gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) geradezu auf. Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers – REWE Markt GmbH/ Rosbach – über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Der Bebauungsplan soll als „Bebauungsplan der Innenentwicklung“ im beschleunigten Verfahren (§ 13a BauGB) aufgestellt werden. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit bzw. die Unterrichtung und Erörterung (§ 3 Abs. 1 BauGB) sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (§ 4 Abs. 1 BauGB) soll durchgeführt werden. Der Regionale Flächennutzungsplan ist im Anschluss im Wege der Berichtigung anzupassen. Die Anwendung des § 13a BauGB setzt allerdings voraus, dass durch den Bebauungsplan keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Der Vorhabenträger muss gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans (Vorhaben- und Erschließungsplan) zur Durchführung des Vorhabens und der erforderlichen Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage sein sowie sich zu deren Durchführung innerhalb einer noch zu bestimmenden Frist vertraglich verpflichten (Durchführungsvertrag). Die Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten erfolgt durch den Vorhabenträger.

Beschlussvorschlag

federführend Tiefbau

Alternative 1: Die Planungen zur grundhaften Erneuerung und Umgestaltung der Rodaustraße in Urberach werden auf unbestimmte Zeit verschoben, bis notwendige Haushaltsmittel in Höhe von ca. 7,2 Mio. € zur Verfügung gestellt können. Bis dahin sollen haftungsrechtlich notwendige Reparatur-arbeiten des Straßenoberbaus in Kleinflächen durchgeführt werden. Alternative 2: Die weiteren Planungen und Baumaßnahmen zur grundhaften Erneuerung und Umgestaltung der Rodaustraße in Urberach werden auf die Schaffung eines beidseitigen separierten Radfahrstreifens in der Rodaustraße, die Umbauarbeiten auf dem Parkplatz am Mühlengrund und die grundhafte Straßenerneuerung von etwa 100 m ab der Ampelanlage Messenhäuser Straße beschränkt. Hierfür fallen Kosten von insgesamt etwa 866.000,- € an. Die grundhafte Erneuerung der restlichen Rodaustraße wird verschoben, bis notwendige Haushaltsmittel zur Verfügung gestellt werden können. Haftungsrechtlich notwendige Reparaturarbeiten des Straßenoberbaus sollen im Übrigen in Kleinflächen durchgeführt warden.

Sachverhalt

Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 18.07.2023 beschlossen, dass „zur Stärkung der Radverkehrsinfrastruktur im Zuge der geplanten Deckschichtsanierung der Rodaustraße geschützte Radfahrstreifen in beiden Fahrtrichtungen durchgängig sowie auf der gesamten Länge der Rodaustraße zu realisieren sind …“. Dem lag die Untersuchung der Straßenzustände zugrunde, welche von der GSA Gesellschaft für Straßenanalyse 2019/2020 durchgeführt wurden. Für die Rodaustraße wurden dabei Schäden an der Fahrbahnoberfläche festgestellt. Es war deshalb vorgesehen, eine Deckschichtsanierung durchzuführen, um die „Lebensdauer“ der Straße bzw. der Verkehrsfläche deutlich zu verlängern. In diesem Zusammenhang wurden auch Möglichkeiten der Straßenraum- bzw. Straßenquerschnittsumgestaltung – mit dem Ziel einer Reduzierung der gefahrenen Geschwindigkeiten und damit einhergehend der Lärmemissionen – untersucht. Die Projektkosten wurden hierfür auf etwa 1,0 Mio. € geschätzt und im Haushalt eingeplant. Aufgrund der im Bereich östlich der Unterführung bekannten Konflikte zwischen Radverkehr und ruhendem Verkehr und den bei der Herstellung von Radfahrstreifen wegfallenden Parkplätzen auf der Rodaustraße wurde eine Parkraum-Untersuchung durchgeführt. Hier wurde festgestellt, dass die Umgestaltung und Erneuerung des Parkplatzes am Mühlengrund mit mehr Parkplätzen für eine Herstellung der Radfahrstreifen grundlegend notwendig ist. Für die weiteren Planungen wurde dann eine vermessungstechnische Bestandsaufnahme, die Baugrunderkundung und Gründungsberatung sowie die abfalltechnische Bodenuntersuchung durchgeführt Das Ingenieurbüro Dipl.-Ing. Gringel GmbH aus Marburg erstellte daraufhin die Vorplanung zur Sanierung und Umgestaltung der Rodaustraße einschließlich Parkplatz am Mühlengrund in Urberach. Die angefallenen Kosten für Planungen und Gutachten belaufen sich bis dahin auf 84.000 €. Als wesentliche Erkenntnis aus den Planungen des Ingenieurbüros Gringel wird festgestellt, dass das Fräsen der Decke nicht ausreicht. Aufgrund des mangelhaften Straßenunter- und -oberbaus bzw. aufgrund der mit dem vorhandenen Straßenoberbau nicht erreichbaren Tragfähigkeit wird es vielmehr für erforderlich erachtet, die Rodaustraße grundhaft bis auf eine Tiefe von 60 cm zu erneuern. Je nach den im Zuge der Arbeiten durchzuführenden Tragfähigkeitsnachweisen ist auch noch ein zusätzlicher Bodenaustausch von weiteren 30 cm notwendig. Die Kostenschätzung der grundhaften Erneuerung der Rodaustraße mit den geplanten Radstreifenmarkierungen einschließlich Parkplatz am Mühlengrund führt zu Gesamtprojekt­kosten einschließlich Baunebenkosten in Höhe von ca. 7,2 Mio. € (brutto). Im Doppelhaushalt 2024/25 stehen insgesamt noch etwa 880.000,- € zur Verfügung. Nach Vorlage der Kostenschätzung wurden in einer Besprechung mit dem Ingenieurbüro Gringel GmbH verschiedene Einsparungsmöglichkeiten diskutiert, die anschließend vertiefend untersucht wurden. Die Ergebnisse sind in einer Stellungnahme zu Einsparpotenzialen und Risiken für die Straßenbaumaßnahme vom Ingenieurbüro Gringel GmbH zusammengefasst. Um die Gewährleistung und Verkehrssicherheit zu garantieren, wird eine grundhafte Erneuerung in Abschnitten empfohlen. Eine sinnvolle Nutzung des Radfahr­streifens wäre dann jedoch erst nach Abschluss der Gesamtmaßnahme möglich. Als reduzierter Vorschlag für die Fortführung des Projektes kann noch folgende Möglichkeit in Betracht gezogen werden: Ausgehend von der Annahme, dass sich die Haushaltssituation mittelfristig voraussichtlich nicht ändern dürfte, würde die Gesamtmaßnahme für die nächsten 10-15 Jahre zurückgestellt. Dies würde bedeuten, dass auf der Verkehrsfläche nur das aus haftungsrechtlichen Gründen zwingend erforderliche gemacht werden würde. Die Markierungen und Separierungen für die Radfahrstreifen würden auf der vorhandenen schadhaften Oberfläche zusammen mit den Umbaumaßnahmen auf dem Parkplatz am Mühlengrund aufgrund der durch die Radfahrstreifen entfallenen Parkplätze in der Rodaustraße durchgeführt. Des Weiteren wäre eine grundhafte Straßenerneuerung von mindestens etwa 100 m ab der Ampelanlage Messenhäuser Straße für die Herstellung von verkehrssicheren Radfahrstreifen notwendig. Für die Radfahrstreifen ist mit Kosten in Höhe von etwa 283.000,- € abzüglich einer Förderung von 192.000,- € zu rechnen. Somit verbleibenden bei der Stadt Kosten in Höhe von etwa 91.000,- €. Für den Parkplatz am Mühlengrund werden Kosten von etwa 450.000,- € und für die grundhafte Straßenerneuerung von etwa 100 m 325.000,- € geschätzt. Damit könnte die Einrichtung der Radfahrstreifen als Erprobung der Verkehrsraumaufteilung nach der grundhaften Erneuerung dienen und die verbleibenden Haushaltsmittel aus 2025 würden nicht überschritten werden. gez. Rotter Bürgermeister

Antrag im Wortlaut

Der Magistrat der Stadt Rödermark wird mit Blick auf die aktuelle (und absehbare) finanzielle Schieflage der Stadt Rödermark und der finanziellen Belastung der Bürger/-innen (Stichwort: Grundsteuererhöhung[1]) beauftragt, für sämtliche laufende, in den Leistungsphasen 2, 3 oder 4 befindlichen Projekte des Städtebauförderprogramm „Wachstum und Nachhaltige Erneuerung“ unverzüglich den politischen Gremien einen umfassenden Sachstandsbericht sowie einen dezidierten Zeit- und validen Kostenplan vorzulegen. [1] „Kassensturz mit Folgen“ – Offenbach Post vom 14.05.2025

Sachverhalt

Der kleine Grünzug an der Rodau an der Rilkestraße ist Ober-Rodens größte innerstädtische Grünfläche. Da eine Teilfläche zeitweise als Erweiterung des nicht großen Schulhofs der Trinkbornschule genutzt wird, sind die Nutzungsmöglichkeiten für die Öffentlichkeit aktuell beschränkt. Aus diesem-Grund-ist mit dem ISEK die Maßnahme 34 „Ausbau Grünzug Rathausplatz zur Grünen Mitte" beschlossen worden. „Ziel der Maßnahme ist es, ein grün-blaues Band vom Rathausplatz zur Grünen Mitte-zu gestalten und damit sowohl die ökologischen Funktionen der Freiflächen aufzuwerten als auch die Naherholungsqualitäten und das Wohnumfeld zu verbessern." Die konkreten Planungen wurden seit der Verabschiedung des ISEK im Mai 2019 nicht mehr in den öffentlichen städtischen Gremien vorgestellt, beraten oder besprochen. Die Planungen[1] zu diesem Areal sind in vollem Gange[2]. Im Rahmen einer Bürgerbeteiligung wurden die Pläne am 23. April in der Kulturhalle -der Öffentlichkeit vorgestellt[3]. Es gab dabei auch viele kritische Rückmeldungen. In den sozialen Medien wird teilweise die Sinnhaftigkeit der gesamten Maßnahme angezweifelt, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen und absehbaren finanziellen Situation[4][5] der Stadt Rödermark. Im Rahmen der Ausschussberatungen hat sich herausgestellt, dass ein Abbruch der Planungen zum jetzigen Zeitpunkt wohl im Ergebnis in einem finanziellen Nachteil für die Stadt Rödermark münden könnte. Dies kann nicht im Sinne der Stadt sowie der Rödermärker Steuerzahler/-innen sein. Es zeigt sich dabei aber zugleich, dass fehlende und ausführliche politische Beratungen und verbindliche Beschlussfassungen mit der Zeit zu ausufernden Projekten ohne wirkliches politisches Controlling führen, die sich verselbstständigen – speziell, wenn Fördermittel im Spiel sind. [1] „Große Pläne für kleinen Grünzug in Ober-Roden“ – Offenbach Post vom 12.05.2025 [2] „Grün, Blau, Rot: Buntes Mosaik in Planung“ – Meldung der Stadt Rödermark (www.roedermark.de) vom 06.05.2025 [3] „Bürger sind zum Mitreden eingeladen“ – Offenbach Post vom 07.04.2025 [4] „Es reicht! – Bürgermeister aus dem Kreis Offenbach schlagen Alarm“ – Neue Zeitung Heusenstamm vom 19.04.2025 [5] „Freies Stück vom Kuchen wird immer kleiner“ – Meldung der Stadt Rödermark (www.roedermark.de) vom 13.05.2025