Ausschuss für Bau, Umwelt, Stadtentwicklung und Energie

Beschlussvorschlag

federführend Stadtplanung

Die Stadtverordnetenversammlung beschließt gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch die Aufstellung eines Bebauungsplans für ein 3,5 Hektar großes Gebiet entlang des nördlichen Abschnitts der Dieburger Straße und des südlichen Abschnitts der Frankfurter Straße zwischen dem Bahnübergang sowie der Einmündung der Mainzer Straße. Durch den Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ausschluss unerwünschter Nutzungen wie z.B. Vergnügungsstätten sowie Shisha-Bars geschaffen werden. Der Bebauungsplan erhält die Bezeichnung A68 „Ortskern Ober-Roden“. Er soll im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Baugesetzbuch sowie als einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch aufgestellt werden. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch sowie der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch soll durchgeführt werden. Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Flurstücke Gemarkung Ober-Roden Flur 1 Flurstücke 1/1, 2/1, 3/4, 3/6, 3/7, 4, 5, 6, 7, 11, 12, 43, 75/2, 75/3, 76/1, 79/1, 80/2, 89, 90/1, 99, 100, 101/1, 101/2, 104/1, 105/3, 105/5, 106/4, 107/4, 108/1, 108/2, 109/1, 146, 147, 155/1, 156/1, 162/1, 166/1, 167, 168/1, 188, 189, 190, 216/6, 220/5, 220/6, 221/16, 222, 237/3, 237/4, 240, 248 (tw.), 249/1 (tw.), 249/2, 251 (tw.), 252 (tw.), 253 (tw.), 254 (tw.), 255/2 (tw.), 256/3 (tw.), 258 (tw.), 260/2 (tw.), 261/1 (tw.), 262/3 (tw.), 266/1 (tw.), 266/2 (tw.), 267 (tw.), 271 (tw.), 351 (tw.), 776/1 (tw.); Flur 2 Flurstücke 153/1 (tw.), 154, 167/2, 167/3, 167/4, 347/1 (tw.), 350 (tw.), 352/1 (tw.); Flur 19 Flurstücke 123/3, 124 (tw.), 129/1, 130, 131, 132/1, 185, 186/1, 188, 189/2, 191/4 (tw.), 195/1, 724/1 (tw.), 727/5 (tw.), 728 (tw.), 777 (tw.). Die genaue Abgrenzung kann der nachstehenden Abbildung entnommen werden. Sollten sich im Zuge der nachfolgenden Planung Abweichungen von dem vorstehend genannten räumlichen Geltungsbereich als sinnvoll erweisen, so wird der Magistrat ermächtigt, der Stadtverordnetenversammlung einen geänderten räumlichen Geltungsbereich im Rahmen der Beschlussfassung über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch vorzulegen. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch ist durchzuführen.

Sachverhalt

Innerhalb des „historischen“ Ortskerns des Stadtteils Ober-Roden ist mehreren Jahren ein Niedergang des klassischen, inhabergeführten Einzelhandels, verbunden mit einer entsprechenden Zunahme an leerstehenden Ladenlokalen festzustellen. Nachnutzungen bestehen zum Teil aus unerwünschten Nutzungen, welche den bereits vorhandenen „Trading-down-Effekt“ zusätzlich verstärken. Durch die Aufstellung eines Bebauungsplans sollen daher die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ausschluss unerwünschter Nutzungen wie z.B. Vergnügungsstätten sowie Shisha-Bars geschaffen werden. Für diese Problemstellung hat der Bundesgesetzgeber mit der Einführung des „Vereinfachten Verfahrens“ gemäß § 13 Baugesetzbuch (BauGB) eine mögliche sowie praktikable Verfahrensalternative geschaffen. Voraussetzung für dessen Anwendung ist unter anderem, dass durch die Aufstellung des Bebauungsplans in einem Gebiet nach § 34 BauGB („unbeplanter Innenbereich“) der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert wird oder er lediglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a oder 2b BauGB enthält. Letzteres bedeutet, dass die Zulässigkeit bestimmter Nutzungen eingeschränkt, ganz ausgeschlossen oder Vergnügungsstätten explizit ausgeschlossen werden sollen. Es erscheint daher sinnvoll, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen, eindeutig abgrenzbare Nutzungsarten, konkret die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten sowie Shisha-Bars auszuschließen. Die übrige Zulässigkeit eines Vorhabens wäre weiterhin auf der Grundlage des § 34 BauGB („Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“) zu beurteilen. Bei dem aufzustellenden Bebauungsplan würde es sich daher um einen (sogenannten) „einfachen“ Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB handeln. Innerhalb des Bebauungsplans würden z.B. keine Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie keine weitergehenden Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung getroffen werden. Gestaltungsvorschriften könn(t)en im Bedarfsfalle separat über eine Gestaltungssatzung auf der Grundlage der Hessischen Bauordnung geschaffen werden. Das Vereinfachte Verfahren bietet zudem eine Reihe von Verfahrenserleichterungen. So wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 S. 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10a Abs. 1 BauGB abgesehen. Hingegen durchzuführen ist die naturschutzrechtliche Eingriffsbilanzierung. Innerhalb des Vereinfachten Verfahrens kann von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Dieses wird jedoch seitens der Bauverwaltung nicht empfohlen. Die Praxis zeigt, dass auch in scheinbar einfachen Verfahren eine Beteiligungsstufe nicht mehr ausreicht. Innerhalb des derzeit rechtswirksamen Regionalen Flächennutzungsplans (RegFNP) ist der betreffende Bereich als „gemischte Baufläche“ bzw. als „Mischgebiet“ gemäß § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dargestellt. Der Bebauungsplan besitzt eine Größe von ca. 3,5 Hektar. Es ist angedacht, im Rahmen eines zweiten Bebauungsplans den Bereich der Dieburger Straße ausgehend vom Bahnübergang bis zur Einmündung der Dörnerstraße entsprechend zu überplanen. Die Kosten des Verfahrens, einschließlich erforderlicher Gutachten etc., müssen über den städtischen Haushalt finanziert werden. Die Kosten werden auf 50.000 €uro (brutto) geschätzt. Ein fachlich geeignetes Büro für die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens ist durch öffentliche Ausschreibung zu ermitteln und zu beauftragen.

Beschlussvorschlag

federführend Stadtplanung

Die Stadtverordnetenversammlung beschließt für den räumlichen Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan „Ortskern Ober-Roden“ (A68) auf der Grundlage des § 14 Baugesetzbuch eine Veränderungssperre als Satzung gemäß beiliegendem Entwurf. Die Satzung ist ortsüblich bekanntzumachen.

Sachverhalt

Innerhalb des „historischen“ Ortskerns des Stadtteils Ober-Roden ist mehreren Jahren ein Niedergang des klassischen, inhabergeführten Einzelhandels, verbunden mit einer entsprechenden Zunahme an leerstehenden Ladenlokalen, festzustellen. Die Nachnutzungen bestehen zum Teil aus unerwünschten Nutzungen, welche den bereits vorhandenen „Trading-down-Effekt“ zusätzlich verstärken. Durch die Aufstellung eines Bebauungsplans „Ortskern Ober-Roden“ sollen daher die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ausschluss unerwünschter Nutzungen wie z.B. Vergnügungsstätten sowie Shisha-Bars geschaffen werden. Zur Sicherung der Planung soll bis zur Rechtswirksamkeit des genannten Bebauungsplans eine Veränderungssperre gemäß § 14 Baugesetzbuch (BauGB) erlassen werden. Innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre, welcher identisch ist mit dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans „Ortskern Ober-Roden“ dürfen Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden; erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden. Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.