Ortskern Ober-Roden; Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch
Eingebracht vom Magistrat · federführend Stadtplanung
Beschlussvorschlag
Die Stadtverordnetenversammlung beschließt gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch die Aufstellung eines Bebauungsplans für ein 3,5 Hektar großes Gebiet entlang des nördlichen Abschnitts der Dieburger Straße und des südlichen Abschnitts der Frankfurter Straße zwischen dem Bahnübergang sowie der Einmündung der Mainzer Straße. Durch den Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ausschluss unerwünschter Nutzungen wie z.B. Vergnügungsstätten sowie Shisha-Bars geschaffen werden.
Der Bebauungsplan erhält die Bezeichnung A68 „Ortskern Ober-Roden“. Er soll im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 Baugesetzbuch sowie als einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 Baugesetzbuch aufgestellt werden. Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch sowie der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch soll durchgeführt werden.
Der räumliche Geltungsbereich umfasst die Flurstücke Gemarkung Ober-Roden Flur 1 Flurstücke 1/1, 2/1, 3/4, 3/6, 3/7, 4, 5, 6, 7, 11, 12, 43, 75/2, 75/3, 76/1, 79/1, 80/2, 89, 90/1, 99, 100, 101/1, 101/2, 104/1, 105/3, 105/5, 106/4, 107/4, 108/1, 108/2, 109/1, 146, 147, 155/1, 156/1, 162/1, 166/1, 167, 168/1, 188, 189, 190, 216/6, 220/5, 220/6, 221/16, 222, 237/3, 237/4, 240, 248 (tw.), 249/1 (tw.), 249/2, 251 (tw.), 252 (tw.), 253 (tw.), 254 (tw.), 255/2 (tw.), 256/3 (tw.), 258 (tw.), 260/2 (tw.), 261/1 (tw.), 262/3 (tw.), 266/1 (tw.), 266/2 (tw.), 267 (tw.), 271 (tw.), 351 (tw.), 776/1 (tw.); Flur 2 Flurstücke 153/1 (tw.), 154, 167/2, 167/3, 167/4, 347/1 (tw.), 350 (tw.), 352/1 (tw.); Flur 19 Flurstücke 123/3, 124 (tw.), 129/1, 130, 131, 132/1, 185, 186/1, 188, 189/2, 191/4 (tw.), 195/1, 724/1 (tw.), 727/5 (tw.), 728 (tw.), 777 (tw.).
Die genaue Abgrenzung kann der nachstehenden Abbildung entnommen werden.
Sollten sich im Zuge der nachfolgenden Planung Abweichungen von dem vorstehend genannten räumlichen Geltungsbereich als sinnvoll erweisen, so wird der Magistrat ermächtigt, der Stadtverordnetenversammlung einen geänderten räumlichen Geltungsbereich im Rahmen der Beschlussfassung über die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch vorzulegen.
Der Aufstellungsbeschluss ist ortsüblich bekanntzumachen. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch sowie die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch ist durchzuführen.
Sachverhalt
Innerhalb des „historischen“ Ortskerns des Stadtteils Ober-Roden ist mehreren Jahren ein Niedergang des klassischen, inhabergeführten Einzelhandels, verbunden mit einer entsprechenden Zunahme an leerstehenden Ladenlokalen festzustellen. Nachnutzungen bestehen zum Teil aus unerwünschten Nutzungen, welche den bereits vorhandenen „Trading-down-Effekt“ zusätzlich verstärken.
Durch die Aufstellung eines Bebauungsplans sollen daher die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Ausschluss unerwünschter Nutzungen wie z.B. Vergnügungsstätten sowie Shisha-Bars geschaffen werden.
Für diese Problemstellung hat der Bundesgesetzgeber mit der Einführung des „Vereinfachten Verfahrens“ gemäß § 13 Baugesetzbuch (BauGB) eine mögliche sowie praktikable Verfahrensalternative geschaffen. Voraussetzung für dessen Anwendung ist unter anderem, dass durch die Aufstellung des Bebauungsplans in einem Gebiet nach § 34 BauGB („unbeplanter Innenbereich“) der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert wird oder er lediglich Festsetzungen nach § 9 Abs. 2a oder 2b BauGB enthält. Letzteres bedeutet, dass die Zulässigkeit bestimmter Nutzungen eingeschränkt, ganz ausgeschlossen oder Vergnügungsstätten explizit ausgeschlossen werden sollen.
Es erscheint daher sinnvoll, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen, eindeutig abgrenzbare Nutzungsarten, konkret die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten sowie Shisha-Bars auszuschließen. Die übrige Zulässigkeit eines Vorhabens wäre weiterhin auf der Grundlage des § 34 BauGB („Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile“) zu beurteilen. Bei dem aufzustellenden Bebauungsplan würde es sich daher um einen (sogenannten) „einfachen“ Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB handeln. Innerhalb des Bebauungsplans würden z.B. keine Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie keine weitergehenden Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung getroffen werden. Gestaltungsvorschriften könn(t)en im Bedarfsfalle separat über eine Gestaltungssatzung auf der Grundlage der Hessischen Bauordnung geschaffen werden.
Finanzielle Auswirkung
Die Aufwendungen werden im Ergebnishaushalt verbucht. Entsprechende Haushaltsmittel stehen in 2025 im Rahmen der Orts- und Regionalplanung (Sachkonto 677103) laut Auskunft des Fachbereiches 6 -Bauverwaltung- bereit. /He, 19.05.25
Einfach erklärt
Die Stadtverordnetenversammlung soll die Aufstellung des Bebauungsplans A68 „Ortskern Ober-Roden“ beschließen. Er betrifft ein etwa 3,5 Hektar großes Gebiet entlang der Dieburger und Frankfurter Straße zwischen dem Bahnübergang und der Mainzer Straße. Ziel ist es, dort bestimmte als unerwünscht bezeichnete Nutzungen, insbesondere Vergnügungsstätten und Shisha-Bars, planungsrechtlich ausschließen zu können.
Die Stadt begründet dies mit dem Rückgang des inhabergeführten Einzelhandels, leerstehenden Ladenlokalen und aus ihrer Sicht nachteiligen Nachnutzungen. Andere Bauvorhaben sollen weiterhin nach den bisherigen Vorschriften für den unbeplanten Innenbereich beurteilt werden.
Der Bebauungsplan soll in einem vereinfachten Verfahren aufgestellt werden. Eine Umweltprüfung und ein Umweltbericht sind dabei nicht vorgesehen; eine naturschutzrechtliche Eingriffsbilanzierung ist jedoch erforderlich. Öffentlichkeit, Behörden und weitere betroffene Stellen sollen frühzeitig beteiligt werden. Falls sich während der Planung Änderungen am Gebiet als sinnvoll erweisen, darf der Magistrat der Stadtverordnetenversammlung eine geänderte Abgrenzung vorschlagen. Die Verfahrenskosten einschließlich Gutachten werden auf 50.000 Euro brutto geschätzt.
Finanzielle Auswirkung
Die Aufwendungen werden im Ergebnishaushalt verbucht. Nach Angaben der Bauverwaltung stehen dafür 2025 Haushaltsmittel im Bereich Orts- und Regionalplanung bereit.
Diese Fassung wurde von einem Sprachmodell aus dem amtlichen Text übersetzt und ist nicht rechtsverbindlich. Maßgeblich ist der .