Ausschuss für Bau, Umwelt, Stadtentwicklung und Energie

Beschlussvorschlag

federführend Fachbereich 6 - Stadtentwicklung

Mit der Sachverhaltsdarstellung und Begründung der Verwaltung besteht Einverständnis. Die Entscheidung über die Zustimmung der Gemeinde gemäß § 36a Baugesetzbuch wird von der Stadtverordnetenversammlung auf den Magistrat der Stadt Rödermark übertragen. Die Hauptsatzung der Stadt Rödermark ist entsprechend zu ändern bzw. anzupassen. Die Zustimmung nach § 36 a Baugesetzbuch wird regelmäßig nicht erteilt für: Wohnungsbauvorhaben, welche keinen signifikanten Beitrag zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums leisten. Dieses wird insbesondere unterstellt bei: Ferienwohnungen, Kleinstwohnungen bzw. Mikroapartments, welche vor allem auf eine jeweils eher temporäre Inanspruchnahme durch bestimmte Nutzergruppen ausgelegt sind (z.B. Monteurswohnungen) sowie der Flächenerweiterung bestehender Wohnungen. Wohnungsbauvorhaben innerhalb der räumlichen Geltungsbereiche folgender rechtswirksamer Bebauungspläne: A1.4 „Waldacker“, A48 „Südlich Alter Seeweg“ Wohnungsbauvorhaben innerhalb festgesetzter oder faktischer Gewerbegebiete (Ausnahme: Fläche ehem. „Autohaus Mieth“/ Bebauungsplans B5 „Pestalozzi“), Industriegebiete, Sonderbauflächen bzw. Sondergebiete, Flächen für den Gemeinbedarf, Flächen für Sport- und Spielanlagen, Verkehrsflächen, Flächen für Versorgungsanlagen, öffentliche Grünflächen sowie Kleingärten Wohnungsbauvorhaben auf Flächen im Außenbereich

Sachverhalt

Am 30.10.2025 ist das Bundesgesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung in Kraft getretenen. Ziel des sog. „Bauturbos“ stellt die Beschleunigung der Planung, Genehmigung sowie baulichen Realisierung von Wohnungsbauvorhaben dar. Durch die vorgenommenen Änderungen des Baugesetzbuchs (BauGB) sollen vor allem zeit- und ressourcenaufwändige Aufstellungs- oder Änderungsverfahren von Bebauungsplänen zur Baurechtschaffung bei Wohnungsbauverfahren vermieden werden. Im Einzelfall (oder in mehreren vergleichbaren Fällen) kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, auch wenn das Bauvorhaben den „Grundzüge der Planung“ widerspricht (§ 31 Abs. 3 BauGB). Im unbeplanten Innenbereich kann vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient (§ 34 Abs. 3b BauGB). Hierdurch sollen vor allem weitgehende Möglichkeiten für „Zweitbebauungen“ innerhalb der rückwärtigen Grundstücksbereiche eröffnet werden. Aufgrund des neuen § 246e Abs. 1 Satz 1 BauGB kann darüber hinaus bis zum Ablauf des 31. Dezember 2030 von den Vorschriften des Baugesetzbuchs oder der Baunutzungsverordnung abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem der folgenden Vorhaben dient: der Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude, der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, wenn hierdurch neue Wohnungen geschaffen oder vorhandener Wohnraum wieder nutzbar wird, oder der Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken, einschließlich einer erforderlichen Änderung oder Erneuerung. Zur Wahrung der „Planungshoheit der Gemeinde“ stehen diese Vereinfachungen allerdings unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Gemeinde. Gemäß § 36a BauGB kann (nicht muss) die Gemeinde die Zustimmung erteilen, wenn das Vorhaben der abgestrebten städtebaulichen Entwicklung und Ordnung entspricht. Die Zustimmung kann auch an Bedingungen geknüpft werden (z.B. die Übernahme von Erschließungskosten durch den Vorhabenträger). Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Bauantrags verweigert wird. Im Gegensatz zur Einvernehmensentscheidung gemäß § 36 BauGB (welche nach wie vor auch noch erforderlich ist) kann die Kreisbauaufsicht als Genehmigungsbehörde die Zustimmungsentscheidung der Gemeinde nicht ersetzen. Während bei der Entscheidung des Magistrats über die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens das „Einfügegebot“ (bei Vorhaben nach § 34 BauGB) oder die durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossenen „Grundzüge der Planung“ bzw. Festsetzungen eines Bebauungsplans (bei Befreiungen gemäß § 31 Abs. 2 BauGB) maßgeblich sind, kann sich bei Zustimmungsentscheidungen zukünftig darüber hinweggesetzt werden, solange das jeweilige Vorhaben den (grundsätzlichen) Vorstellungen der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung entspricht. Die Verantwortlichkeit für die Festlegung der Ziele der angestrebten städtebaulichen Entwicklung und Ordnung obliegt der Stadtverordnetenversammlung. Angesichts des Sitzungskalenders bzw. der Länge der Gremienabläufe sowie der daraus resultierenden Gefahr möglicher Verfristungen erscheint eine Behandlung von Bauanträgen – für eine Zustimmung gemäß § 36a BauGB beantragt wurde (wozu auch Überschreitungen der maximal zulässigen Anzahl von Wohneinheiten je Gebäude, Überschreitung von Baugrenzen etc. zählen können) – in der Stadtverordnetenversammlung nicht praktikabel. Seitens der Obersten Baubehörde/ des Hess. Wirtschaftsministeriums wird daher empfohlen, dass die Kommunen ihre jeweiligen Hauptsatzungen ändern und die Entscheidung über die Zustimmung dem Magistrat übertragen. Darüber hinaus wird empfohlen, „städtebauliche Leitplanken“ – als Vorgaben bzw. Entscheidungsrahmen für die Zustimmungsentscheidung des Magistrats – zu definieren bzw. zu beschließen. Die Vorgabe „städtebaulicher Leitplanken“ würde zudem dabei helfen, willkürliche Entscheidungen zu vermeiden und um im Vorfeld einer Planung größtmögliche Klarheit für Bauwillige zu schaffen. Städtebauliche Leitplanken Grundvoraussetzung für die Anwendung der Regelungen des „Bauturbos“ ist, dass es sich bei dem Gegenstand des jeweiligen Bauvorhabens um die Schaffung einer zusätzlichen Wohneinheit bzw. zusätzlicher Wohneinheiten handelt. Ist lediglich die Erweiterung der Grundfläche einer bereits bestehenden Wohneinheit bzw. der Grundflächen bestehender Wohneinheiten Gegenstand des jeweiligen Bauvorhabens, scheidet die Anwendung grundsätzlich aus. Die Zustimmung nach § 36 a Baugesetzbuch kann zudem regelmäßig nicht erteilt werden für: Wohnungsbauvorhaben, welche keinen signifikanten Beitrag zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums leisten. Dieses wird insbesondere unterstellt bei: Ferienwohnungen, Kleinstwohnungen bzw. Mikroapartments, welche vor allem auf eine jeweils eher temporäre Inanspruchnahme durch bestimmte Nutzergruppen ausgelegt sind (z.B. Monteurswohnungen) sowie der Flächenerweiterung bestehender Wohnungen. Dadurch soll vermieden werden, dass durch bauherrnseitige „innovative“ Auslegung der Regelungen, Bauprojekte umgesetzt werden sollen, welche der originären Intention des „Bauturbos“ – d.h. der Schaffung von Wohnraum, vor allem in Form von (marktgängigen) Mehrzimmerwohnungen – zuwiderlaufen. Wohnungsbauvorhaben innerhalb der räumlichen Geltungsbereiche folgender rechtswirksamer Bebauungspläne: A1.4 „Waldacker“, A 48 „Südlich Alter Seeweg“ Der Bebauungsplan „Waldacker“ besteht aus einem sehr detailliert austarierten System von Festsetzungen, welche u.a. eine moderate Verdichtung ermöglichen, dieser aber auch eindeutige Grenzen setzen. Eine Aufweichung dieses Systems würde (beinahe) einer Aufhebung des Bebauungsplans gleichkommen. Darüber hinaus ist anzumerken, dass dieser Bebauungsplan das Ergebnis einer intensiven Bürgerbeteiligung bzw. -partizipation darstellt. Der Bebauungsplan „Südlich Alter Seeweg“ stellt die planungsrechtliche Grundlage für ein Baugebiet dar, welches bei vollständiger Umsetzung, eine sehr homogene Bebauung bzw. Baustrukturen aufweisen wird. Veränderung, wie z.B. vereinzelte Aufstockungen, würden die angestrebte städtebauliche Ordnung erheblich stören. Darüber hinaus bietet das Baugebiet, insbesondere aufgrund der vorhandenen Grundstücksgrößen lediglich geringe bis keine weiteren Möglichkeiten der Nachverdichtung. Wohnungsbauvorhaben innerhalb festgesetzter oder faktischer Gewerbegebiete (Ausnahme: Fläche ehem. „Autohaus Mieth“ innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans B5 „Pestalozzi“), Industriegebiete, Sonderbauflächen bzw. Sondergebiete, Flächen für den Gemeinbedarf, Flächen für Sport- und Spielanlagen, Verkehrsflächen, Flächen für Versorgungsanlagen, öffentliche Grünflächen sowie Kleingärten Die Zulassung von Wohnnutzungen (außer denen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Ausnahmen für z.B. Betriebsinhaber und Betriebsleiter) in Gewerbe- und Industriegebieten verursacht regelmäßig mehrere Konflikte. Der offensichtlichste Konfliktpunkt stellt der Verlust von gewerblich nutzbarer Baufläche dar. Zudem können Wohnnutzungen – aufgrund ihrer Schutzansprüche (insbes. Lärmschutz) – Betriebsbeschränkungen angrenzender (auch bestehender) Gewerbebetriebe nach sich ziehen. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass bei Zulassung von Wohnnutzungen in Gewerbe- und Industriegebieten, diese Gebiete „kippen“, d.h. sich sukzessive zu Mischgebieten entwickeln. Eine Ausnahme sollte die gewerbliche Baufläche innerhalb des Bebauungsplans „Pestalozzi“ (ehem. „Autohaus Mieth“) darstellen. Diese Fläche ist vollständig von Wohnbauflächen umgeben. Eine Umwandlung der gewerblichen Baufläche in eine Wohnbaufläche ist städtebaulich bzw. stadtplanerisch ausdrücklich erwünscht. Wohnungsbauvorhaben auf Flächen im Außenbereich Es wird vorgeschlagen, die Bebauungsmöglichkeiten auf die in § 35 Baugesetzbuch genannten „privilegierten“ Vorhaben zu beschränken. Eine „Öffnung“ des Außenbereichs für weitere Wohnbauflächen birgt die Gefahr der Zersiedlung der Landschaft resp. des Freiraums. Zudem kann ein unorganisches Wachstum der Wohnbauflächen in den Außenbereich eine zu einem späteren Zeitpunkt vorgesehene, geplante Wohnbauflächenentwicklung erschweren oder sogar verhindern. Gesetzliche Vorschriften, Festsetzungen in rechtsverbindlichen Bebauungsplänen oder sonstigen Satzungen, welche nicht bzw. nicht ausschließlich auf den Regelungen des Baugesetzbuchs oder der Baunutzungsverordnung fußen, bleiben unberührt. Hierzu zählen z.B. auch die Stellplatzsatzung, Freiflächen- und Begrünungssatzung oder die Zisternensatzung der Stadt Rödermark.

Beschlussvorschlag

federführend Umwelt

Die Richtlinie zum Förderprogramm der Stadt Rödermark für Begrünungs- und Entsieglungsmaßnahmen wird aufgehoben.

Sachverhalt

Auf Grundlage des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung zur Vorlage der FDP-Fraktion FDP/0136_1/21: Förderprogramm zum Rückbau von Schottergärten vom 06.07.2021. bzw. dem Änderungsantrag CAL/0136_2/21 vom 07.07.2021, wurden durch den Beschluss der Stadtverordnetenversammlung VO/0057/23 vom 28.03.2023 die Richtlinie zur Förderung von Begrünungs- und Entsieglungsmaßnahmen eingeführt. Diese schafft für private und gewerbliche Haus- und Grundstückseigentümer einen Anreiz, sowohl Dächer und Fassaden zu begrünen als auch Gärten ökologisch nachhaltig zu gestalten und damit sowohl zum Naturschutz als auch Klimaschutz beizutragen. Förderfähige Maßnahmen werden maximal zu 50% mit einem Gesamtfördervolumen von bis zu 5.000€ bezuschusst. Aufgrund der notwendigen Kürzungen im städtischen Haushalt 2026 soll die Richtlinie mit sofortiger Wirkung aufgehoben werden.

Antrag im Wortlaut

Die Stadtverordnetenversammlung Stadt Rödermark möge beschließen: Der Magistrat wird beauftragt, 1. den Zustand des betroffenen Waldwegabschnitts im Bereich Rödermark-Messenhausen / Kaupenwald kurzfristig zu prüfen beziehungsweise prüfen zu lassen; 2. zu klären, wer für Unterhaltung, Verkehrssicherung, Instandsetzung und Entwässerung des betroffenen Wegabschnitts rechtlich zuständig ist; 3. Gespräche mit der Stadt Dietzenbach, dem zuständigen Forstamt Langen sowie gegebenenfalls weiteren beteiligten Stellen aufzunehmen; 4. eine dauerhafte Lösung zur Beseitigung der Schlamm-, Schotter- und Schlaglochproble-matik zu erarbeiten; 5. dabei insbesondere folgende Punkte zu prüfen: fachgerechter Unterbau, tragfähige wassergebundene Wegedecke, geregelte Oberflächenentwässerung, regelmäßige Unterhaltung, mögliche Kostenbeteiligung der beteiligten Stellen; 6. der Stadtverordnetenversammlung beziehungsweise dem zuständigen Ausschuss bis zur nächsten oder spätestens übernächsten Sitzungsrunde schriftlich über Zuständigkeit, mögliche Sanierungsvarianten, Kosten und Zeitplan zu berichten. Ziel ist eine dauerhafte und verkehrssichere Lösung und nicht lediglich ein wiederholtes provisorisches Auffüllen einzelner Schlaglöcher mit Schotter.

Sachverhalt

Im Bereich Rödermark-Messenhausen / Kaupenwald besteht nach aktuellen Berichten seit längerer Zeit eine erhebliche Problematik durch Schlaglöcher, Schlammflächen, Pfützenbil-dung und unzureichend befestigte Wegabschnitte. Der Weg wird von Bürgern aus Rödermark sowie aus angrenzenden Bereichen genutzt, unter anderem von Fußgängern, Radfahrern, Hundehaltern, Reitern und Anliegern. Gerade bei Regen verschlechtert sich der Zustand erheblich. Eine rein provisorische Ausbesserung mit Schotter führt offenbar nicht zu einer nachhaltigen Lösung. Auch wenn der betroffene Abschnitt möglicherweise teilweise oder vollständig auf Dietzenba-cher Gemarkung liegt oder forstrechtliche Zuständigkeiten berührt sind, besteht ein berechtigtes Interesse der Stadt Rödermark an einer Klärung und Verbesserung der Situation. Die Stadt Rödermark sollte deshalb aktiv auf die zuständigen Stellen zugehen und eine verbindliche Lösung herbeiführen. Es ist den Bürgern nicht vermittelbar, wenn ein seit Jahren bekanntes Problem dauerhaft zwischen Zuständigkeiten, Schotterflickerei und Verwaltungsroutine liegen bleibt. Ein Weg wird nicht dadurch besser, dass mehrere Stellen erklären, warum jeweils jemand anderes zuständig sein könnte.

Antrag im Wortlaut

Die Stadtverordnetenversammlung möge beschließen: Der Magistrat wird beauftragt, auf der offiziellen Homepage der Stadt Rödermark eine öffentlich zugängliche Informationsplattform zum Themenfeld Mobilität und Verkehrssicherheit einzurichten und dauerhaft zu pflegen. Die Plattform hat folgende Inhalte transparent, aktuell und nachvollziehbar darzustellen: Laufende und geplante Maßnahmen im Bereich Verkehr, Verkehrssicherheit und Mobilität – einschließlich Status, Zeitplan und verantwortlicher Stelle. Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung und des Magistrats mit Bezug zur Mobilität sowie deren Umsetzungsstand. Abstimmungen, Schriftwechsel und Ergebnisse von Gesprächen mit übergeordneten Behörden (insbesondere Hessen Mobil, Polizeipräsidium / HOEMS, Regierungspräsidium), Verbänden, Bürgerinitiativen und Organisationen, soweit datenschutz- und dienstrechtlich zulässig. Erhobene Mess- und Kontrolldaten (z. B. Geschwindigkeitsmessungen, Verkehrszählungen, Unfallschwerpunkte) in anonymisierter und – wo möglich – maschinenlesbarer Form. Anträge und Stellungnahmen zu festen und mobilen Geschwindigkeitsmessanlagen sowie deren Bearbeitungsstand und etwaige Ablehnungsgründe. Eine niedrigschwellige Möglichkeit für Bürgerinnen und Bürger, Hinweise, Anregungen und Anfragen einzureichen. Der Magistrat wird gebeten, der Stadtverordnetenversammlung spätestens in der übernächsten Sitzung ein Umsetzungskonzept einschließlich Zeit- und Kostenplan vorzulegen. Die Plattform soll spätestens sechs Monate nach Beschlussfassung in einer ersten Ausbaustufe online gehen. Die Plattform ist technisch und organisatorisch so anzulegen, dass sie in weiteren Ausbaustufen auf andere Politikfelder (z. B. Bauprojekte, Klimaschutz, Stadtentwicklung) übertragen werden kann.

Sachverhalt

Verkehrssicherheit und Mobilität gehören seit Jahren zu den meistdiskutierten Themen in Rödermark. Bürgerinnen und Bürger, Initiativen sowie Fraktionen haben ein berechtigtes Interesse daran, nachvollziehen zu können, welche Maßnahmen geplant sind, wo der jeweilige Sachstand liegt und wie Entscheidungen zustande kommen. Bislang werden Informationen zu mobilitätsbezogenen Vorhaben, Beschlüssen und Abstimmungen mit übergeordneten Behörden, Verbänden und Bürgerinitiativen überwiegend in einzelnen Vorlagen, Protokollen, Schriftwechseln und Pressemitteilungen verteilt. Eine zentrale, öffentlich einsehbare Übersicht fehlt. Das erschwert die Nachvollziehbarkeit, erhöht den Aufwand für wiederkehrende Einzelanfragen und führt zu vermeidbaren Missverständnissen in der öffentlichen Diskussion. Eine zentrale Informationsplattform auf der städtischen Homepage schafft Abhilfe. Sie stärkt das Vertrauen in die Arbeit von Magistrat und Verwaltung, weil Prozesse und Entscheidungswege sichtbar werden. Sie ermöglicht eine sachorientierte Diskussion zwischen Verwaltung, Politik und Zivilgesellschaft auf gemeinsamer Faktengrundlage und reduziert zugleich den Bearbeitungsaufwand für Einzelanfragen und Akteneinsichten.